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2011
12-27
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2011-12-26 來源：人民日報
今年房地產調控變得更加嚴厲。房價下降趨勢越來越明顯。
想過會很冷清，但沒有想過會這么冷清。2011年對身處房地產行業的人來說，日子是不好過的。
從年初國務院出臺“國八條”開始，房地產調控變得更加嚴厲。以限貸和限購為核心的政策，加上連續數次加息，使全年樓市成交量維持在低迷狀態。前11個月，全國商品房累計銷售面積8.9億平方米，較去年同期增加9%。2009年和2010年，這一增速分別為44%和10%。
國內房地產市場在經歷了2009年的高速增長后，發展速度逐漸回歸到一個相對合理的水平。大中城市房價開始穩中有降，特別是10月份以來，房價環比下降的城市逐漸增加。統計局最新公布的數據顯示，11月份70個大中城市中，房價出現環比下降的達49個，房價下降趨勢越來越明顯，房地產調控的成效進一步顯現。
經過一年的糾結和爭論，隨著北京、上海等一線城市近期宣布明年將繼續堅持房地產調控不動搖，限購等調控政策將繼續實施，市場各方對房價將繼續下降的判斷也逐漸趨于一致。
出人意料的是，帶動降價的并非實力較差、資金緊張的小企業，而是綠地、萬科等“龍頭”房企。數據顯示，20家龍頭房企前11個月銷售總額近7000億元，仍然跑贏大市，但大多沒有達到預定的銷售目標。
同時，隨著調控的深入，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。3季度報顯示，房企庫存市值已經達到了上萬億元，而且在銀行仍然嚴格限制資金流入房地產業的情況下，除了少數央企背景的開發商，多數開發商資金鏈十分緊張。
在市場調整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開發商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況開始出現。有的企業受制于資金及庫存的雙重壓力，到了必須出售項目或股權以換取資金的境地。
華本機構總裁許文鋒認為，隨著調控繼續，房地產企業兼并重組的現象將逐漸增加，行業集中度會明顯提高。目前，國內房地產開發企業超過8萬家，但多數企業自我發展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發展方式粗放，經營管理和服務水平不高。行業整合有利于整個行業的健康發展。
對房地產行業而言，冬天已經到了，而且可能比想象的要更冷、更長。“房價要回歸合理水平是大勢所趨。”萬科集團總裁郁亮表示，過去幾年房地產企業的利潤率非常高，并不正常。經過這一輪嚴厲的房地產調控，未來住房的投資屬性將越來越弱。“對習慣生活在糖水里的房地產企業而言，很難再回到過去的暴利時代。”
2012年，保證企業有充足的現金流，進一步強化內部管理，開源節流，將是許多開發商的“過冬”策略。“不管政策怎么變，開發商穩妥一點總是沒錯的。”廣廈集團榮譽主席樓忠福表示，“順應政策和市場的變化，開發更好的產品是最重要的。”
“中國的房地產行業真正意義上的一次大調整正在發生。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，短期來看，行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成。開發商將通過降價、布局三四線城市、以品牌和效率而非擴張土地儲備等方式來提升價值、應對調整。（本報記者王煒）
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