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進入2016年，樓市正迅速發(fā)生著一些“化學(xué)變化”。一線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”，如深圳房價不斷創(chuàng)下新高，上海350多套每套都價值千萬的房源一日之內(nèi)被瘋搶一空。與之形成鮮明對比的是，三、四線城市仍有大量商品房閑置，去庫存的聲音不斷。

今年樓市將何去何從？何時購房會是最佳時機？2月28日，《中國住房發(fā)展報告》主編、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任、教授倪鵬飛做客由羊城晚報主辦、越秀集團獨家冠名、暨南大學(xué)管理學(xué)院擔(dān)任戰(zhàn)略合作伙伴的財富大講壇，剖析了住房市場健康發(fā)展所面臨的問題和挑戰(zhàn)，預(yù)測分析2016年第二季度宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)走勢。倪鵬飛認(rèn)為，在需求乏力、政策作用減緩、庫存壓力加大、違約風(fēng)險增加之下，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性過剩會長期延續(xù)，今年房價總體還有可能下跌。同時預(yù)計房地產(chǎn)的多層次分化趨勢將加深，一、二、三、四線城市房價差距將進一步擴大。

A 個別四、五線城市消化庫存要10年

“2013年是中國房地產(chǎn)的重要轉(zhuǎn)折年。”倪鵬飛說。過去房地產(chǎn)價格下降是由于政府的調(diào)控，但2014年房地產(chǎn)價格下降則是市場自動的調(diào)整。進入2015年，房地產(chǎn)業(yè)最重大的變化是房地產(chǎn)投資呈俯沖式下降，對GDP的貢獻幾乎為零。

數(shù)據(jù)顯示，商品房投資增速從2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量價卻大幅上升。去年房地產(chǎn)的銷售額達11.24億元，接近2013年的11.57億元，一線城市的價格上漲十分顯著。“通常銷售上升，價格平穩(wěn)，投資增加。結(jié)果銷售、價格都上去了，投資卻沒有上來。”倪鵬飛稱，“若沒有年初政府采取的措施，投資下降會更大。”

之所以出現(xiàn)這種情況，他認(rèn)為根本原因是金融因素。“去年房地產(chǎn)銷售情況好、價格上升快，其原因是銀行支持個人抵押貸款，加上優(yōu)惠政策的共同作用，帶動了住房需求，從而帶動了價格。”然而，銀行一方面支持老百姓貸款，另一方面，由于企業(yè)不良貸款比例上升，加上金融機構(gòu)對房地產(chǎn)悲觀預(yù)期，在對企業(yè)貸款上卻十分謹(jǐn)慎。小企業(yè)甚至一律不貸款，三、四線的也基本不貸，只貸給一線城市的大企業(yè)、大品牌。2015年與2014年相比銀行開發(fā)貸款下降4%，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開工、施工、竣工面積的大幅下滑。“銀行是從房地產(chǎn)企業(yè)的資金、市場狀況來決定限制或降低對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的，這反映出銀行對整個房地產(chǎn)形勢感覺悲觀，對房地產(chǎn)企業(yè)貸款也更加謹(jǐn)慎。銷售增長可以帶動后端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但這個量較為有限。”他認(rèn)為，去年住房形勢總體超出預(yù)期——投資急劇下滑，房價顯著上升。

 受到2009年房地產(chǎn)刺激政策以及2013年房地產(chǎn)市場高漲的影響，現(xiàn)房和期房（在建商品房）庫存大量積壓。倪鵬飛的團隊對此作了一個評估，在合理的庫存周期之外的、待售商品房庫存周期，現(xiàn)房是18個月，期房是24個月。從全國平均來看，一線城市和部分二線城市不存在積壓問題，但四、五線城市的庫存消化周期較長，個別甚至長達十年。由此，倪鵬飛得出結(jié)論，中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩已不是短期問題，而是一個長期過程。“很多地方消化不了這么多庫存，因為那里的人口在減少而不是增加，但房子還在建。”

B 區(qū)域和城市房價分化將繼續(xù)加深

去年房地產(chǎn)業(yè)還呈現(xiàn)了另一個重要趨勢，那就是在相同的宏觀環(huán)境下，同一個政策在區(qū)域間和城市間也出現(xiàn)很不同的市場反應(yīng)，比如去年的樓市政策對東部、中部商品房銷售有明顯促進，而西部和東北明顯下滑。

“區(qū)域分化最主要還是需求問題。”倪鵬飛指出，東部和中部地區(qū)正在實現(xiàn)一體化，在向好發(fā)展，然而東北、西部地區(qū)人口減少、產(chǎn)業(yè)萎縮，因此無論需求和供給都會大幅下降。他認(rèn)為這種局勢還會持續(xù)一段時間，“2016年，東西區(qū)域差異不會有太大逆轉(zhuǎn)。”

從城市來看，倪教授認(rèn)為，一、二、三線城市的分化也較明顯。“過去是要漲都漲，只不過是漲幅大小問題，但現(xiàn)在是一線城市上漲，二線城市有漲有跌，三、四、五線城市下降較多。”他舉例說，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，一、二線城市的一手住宅成交均價接近或超過3萬的城市有三個：北京約為2.7萬，比去年同比增長8.1%；深圳最高，約3.4萬，保守估計增長33.37%；上海約3.2萬，同比增長17%。另外，廣州、杭州、南京三個城市房價非常接近，一手住宅成交均價約1.5萬。

C 不同“線”城市政策要差別對待

倪鵬飛認(rèn)為，基于預(yù)計一、二線城市人口還會繼續(xù)增加，未來房價還會繼續(xù)分化，這意味著一線城市處于高位的房價還有可能更高。

和強大的“去庫存”呼聲略有差異的是，一線城市的房地產(chǎn)庫存在2015年得到了很好的消化，房地產(chǎn)投資在上升，新房開工面積在下降，導(dǎo)致供小于求。比如上海的庫存去年減少了近30%，消化周期從2014年的8個月減少到4個月，新開工住房面積并無太多增加。今年上半年，四個一線城市中除了廣州，北上深都在漲，尤其是上海，大有復(fù)制春節(jié)前夕深圳樓市暴漲的勢頭。

“所以一、二、三、四線城市政策要差別對待。”倪鵬飛說。他進一步指出，北京、上海等一線城市面臨的并不是去庫存的問題，相反要加緊住房土地供應(yīng)。對于廣州的房價，倪鵬飛認(rèn)為目前仍處在較為合理的區(qū)間，他提到廣州房價之所以保持平穩(wěn)，很重要的原因是其周邊區(qū)域發(fā)展較好，如南沙、番禺、增城，這些區(qū)域近年來房地產(chǎn)開發(fā)量相對較大，住房環(huán)境也較好，吸引了大批人群，分散了中心區(qū)壓力。

對于深圳房價的飆升，他認(rèn)為除了有經(jīng)濟基本面向好，土地面積有限、土地供給不足的原因之外，很重要的原因是“房地產(chǎn)炒作之風(fēng)太盛”。大量房地產(chǎn)購買反映的不是剛性需求或改善型需求，而是投資性需求。

“年前我到溫州調(diào)研，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家告訴我，深圳目前的房地產(chǎn)狀況正像溫州2010年的狀況。當(dāng)時溫州房地產(chǎn)處于高度投機狀態(tài)，2011年突然頒布的限購政策，令溫州房地產(chǎn)銷量急速下滑。深圳房地產(chǎn)如果操作不當(dāng)，出臺限制性措施，投機客被排除在市場之外或自動退出市場，很可能會引發(fā)一輪房價的下跌。”倪鵬飛認(rèn)為這是有可能的。

“深圳樓價的短期飆升顯然是不正常的，對宏觀經(jīng)濟也是一種嚴(yán)重?fù)p害。因此較好的解決方法就是讓樓市高溫暫時趨緩，這對各方都有利，但同時也會考驗當(dāng)?shù)卣畬φ吣媚蟮臏?zhǔn)確性。”倪鵬飛認(rèn)為，即便市場化程度高區(qū)域的副作用會相對小一些，但也應(yīng)盡量避免局部風(fēng)險暴露或蔓延。

D 房地產(chǎn)企業(yè)將迎來兼并重組潮

“從目前全國情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力不小，不樂觀地看，3/4以上的房企都可以難以撐住。”倪鵬飛說。

通過調(diào)研，倪鵬飛發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過2008年前后一波房地產(chǎn)行業(yè)的聚集大潮，縣城的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是項目公司，即基于一個項目成立一個公司，規(guī)模較小。但隨著近幾年房地產(chǎn)市場的調(diào)整，行業(yè)集中度在迅速上升，房企龍頭市場份額在不斷擴大。“我發(fā)現(xiàn)一個非常重要的現(xiàn)象，差不多在地級城市，至少是大多數(shù)省會城市，市場都已經(jīng)被全國性龍頭企業(yè)所占領(lǐng)了。”

倪鵬飛認(rèn)為，通過新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整，部分房地產(chǎn)企業(yè)會倒閉或重組，尤其是在近年形勢好的情況下進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)。“他們對市場很少了解，基本沒做什么市場調(diào)研，認(rèn)為只要能搞到錢和地，就開發(fā)了。”但當(dāng)銀行信貸一收緊，小額信貸掐死，市場真實需求暴露，這些企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)都處在“曬太陽”階段。

對于“支撐不住”的房地產(chǎn)企業(yè)，倪鵬飛建議采取兼并重組，這樣相比破產(chǎn)爛尾的損失要小。“大量小房企將面臨破產(chǎn)、兼并的命運，但對規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說，這是一個擴展的重要時機。”

對于購房者需求狀況，倪鵬飛指出，2015年總體是以改善型需求占主導(dǎo)，投機需求不多，但集中在一線城市和個別二線城市。還有一個最大缺口是農(nóng)民工、新市民住房消費的缺口沒有填補，夾心層（指一方面買不起商品房，另一方面又夠不上條件購買或入住保障性住房的群體）購房量相對較少。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，全國2.5億農(nóng)民工，1.7億是跨省務(wù)工的，其中只有1%在當(dāng)?shù)刭彿浚?/SPAN>1/3農(nóng)民工回到自己家鄉(xiāng)購房。倪鵬飛認(rèn)為農(nóng)民工住房消費還有很大潛力，但要鼓勵他們購房，必須出臺相關(guān)扶持政策，關(guān)鍵是解決購房農(nóng)民工的子女教育問題，給予相同的市民待遇等。

E 2016年調(diào)控去庫存最為關(guān)鍵

談及2016年房地產(chǎn)市場，倪鵬飛認(rèn)為形勢不容樂觀。“2016年房地產(chǎn)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動較大，分化趨勢嚴(yán)重。”他預(yù)測今年房價還有可能先升后降，而投資會有一個上升。“這是根據(jù)歷史經(jīng)驗和數(shù)據(jù)做出的判斷，當(dāng)然也還有待時間的檢驗。”

倪鵬飛總結(jié)2016年新的宏觀調(diào)控目標(biāo)：去庫存，實現(xiàn)較大提升；防風(fēng)險，即防止大起大落，既要防止三、四、五線城市房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)帶來的風(fēng)險，又要防止一線城市和個別二線城市房價大幅上升導(dǎo)致的泡沫擴大及其破裂的風(fēng)險；促投資，讓投資恢復(fù)到合理的水平。倪鵬飛認(rèn)為，其中，去庫存最為關(guān)鍵。

在提出政策建議之前，倪鵬飛總結(jié)政策出臺的“四項原則”，即“綜合用力，精準(zhǔn)發(fā)力，利用時滯，差別施政”。“其中差別施政很重要，即一線與個別二線城市應(yīng)采取與三、四線城市完全相反的調(diào)控措施，比如一線城市可以用開征房產(chǎn)稅替代限購，否則不能取消限購，三、四線城市則要鼓勵購房、去庫存。”

針對具體政策建議，他給出“六大路徑措施”。從需求端上，首先要刺激改善型需求，即滿足城市居民隨著收入增加尋求住房改善的愿望，這是規(guī)模較大的需求。要解決這個問題，倪鵬飛認(rèn)為就是要降準(zhǔn)、降息、減稅，一線城市購房可以取消戶型限制，但不能取消限購；二是加快棚戶區(qū)改造，調(diào)整增量、解決需求；三是要鼓勵農(nóng)民工購房，這是“重中之重”。從供給端上，一是減少開工，扶持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級；二是要加快施工，幫助開發(fā)企業(yè)融通資金；三是要減少爛尾，鼓勵企業(yè)并購重組。政府要為資金融通困難與有實力的房地產(chǎn)企業(yè)牽線搭橋、創(chuàng)造條件。

談及今年房地產(chǎn)總體發(fā)展形勢，倪鵬飛認(rèn)為2016年下半年房價不一定會出現(xiàn)大幅度下跌，但受需求影響，房價調(diào)整的概率較大。預(yù)計房地產(chǎn)投資在三、四月份將會有所回升，但回升速度較緩慢。供給方面，開工、施工、竣工面積將有所下降，預(yù)計庫存總體到明年都難以消化完成，但倪鵬飛認(rèn)為大部分二線城市在2016年能實現(xiàn)去庫存的任務(wù)。（摘自羊城晚報）